为规范和指导我镇公开选定更新单元前期服务商工作，在城市更新改造过程中规范有序实施单一主体挂牌招商，根据《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》(东府〔2018〕102号)、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办〔2019〕29号)和《东莞市人民政府关于印发〈东莞市农村(社区)集体资产交易办法〉的通知》(东府〔2020〕14号)等有关规定，制定本操作指引。
第一章 总则
第一条 坚持“公平公正、依法公开、集体决议”的原则选定前期服务商。
第二条本操作指引适用于我镇范围内公开选定前期服务商开展相应前期工作的更新单元。更新单元用地需符合土地利用总体规划、城乡规划、城市更新专项规划及其他相关专项规划。单元用地范围须满足城市更新单元划定编制指引相关要求，单元内拆除重建区已纳入“三旧”改造标图建库或符合入库条件。
第三条 推进更新单元前期工作可选择以下方式开展：
(一)镇政府自行实施。由镇政府指定部门或单位牵头落实前期工作;
(二)委托镇下属企业实施。受托企业可自行实施或参照政府采购程序与相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作;
(三)通过政府采购服务方式委托前期服务商实施。通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作;
(四)授权集体经济组织公开招引前期服务商实施。拆除重建范围内主要为集体土地的更新单元,镇政府确定更新单元范围后，可授权土地所属集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作。集体经济组织根据自身条件可选择自行组织完成或委托具备相应资质的专业机构协助完成招引工作。更新单元内集体土地涉及两个或两个以上集体经济组织的，由各集体经济组织协商后联合申请公开选取前期服务商。
第四条 本操作指引所称前期工作内容包括：
(一)编报更新单元划定方案;
(二)核查和确认不动产权益;
(三)征询不动产权益人意愿;
(四)拟定拆迁补偿方案;
(五)确定政府(集体)综合收益;
(六)编报挂牌招商方案等。
第五条 本操作指引印发实施后，集体经济组织公开选取前期服务商需统一纳入镇政府监管，实行层级备案。
第六条申请启动公开选取前期服务商的主体须为集体股份经济联合社，集体股份经济合作社申请需报请集体股份经济联合社同意后，由集体股份经济联合社与集体股份经济合作社共同提出申请。
第二章前期服务商资格要求
第七条 供应商参加政府采购活动应当具备下列条件：
(一)具有独立承担民事责任的能力;
(二)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度;
(三)具有履行合同所必需的设备和专业技术能力;
(四)有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;
(五)参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录;
(六)法律、行政法规规定的其他条件。
采购人可以根据采购项目的特殊要求，规定供应商的特定条件，但不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。两个或以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购。以联合体形式进行政府采购的，参加联合体的供应商均应当具备上述条件，并应当向采购人提交联合协议，载明联合体各方承担的工作和义务。联合体各方应当共同与采购人签订采购合同，就采购合同约定的事项对采购人承担连带责任。
第八条 集体经济组织以民主决策程序公开招引前期服务商，除满足上述第七条要求外可根据项目的具体情况考虑以下方面：
(一)报名单位对省、市城市更新政策的了解、掌握与运用的熟悉程度;
(二)报名单位的资质等级、资信情况;
(三)报名单位注册资本、总资产、自有资金和融资能力;
(四)报名单位的服务经验、服务项目数量或项目开发经验;
(五)明确是否允许联合体报名、以及联合体参与方式中相应资质的选取标准;
(六)纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名。
集体经济组织可以根据具体项目的特殊要求，规定相应的特殊条件，但不得设置不合理的要求实行差别待遇。
第九条服务协议有效期一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，经集体经济组织表决、镇人民政府或市人民政府审批后可延期。镇人民政府、集体资产管理机构按照集体经济组织重大经济合同对服务协议的拟定、签署实施监管。
第十条除政府主导项目外，同一服务商(含以联合体报名的所有参与单位及项目公司的所有股东企业)在石碣镇辖区范围内开展前期服务商相关事项的项目不得超过3宗(已完成前期服务工作的项目不计)。
第三章 选定前期服务商操作流程
第十一条为保证改造工作的合理性和可行性，我镇范围内拟启动公开选定前期服务商的更新单元，须由所属集体经济组织向石碣镇城市更新中心提交改造申请。符合改造条件的城市更新项目，由镇城市更新中心根据更新单元范围内的权属情况，拟定更新单元范围、更新改造模式及前期服务商的选取方式。
第十二条通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作，具体操作流程与方式按照政府采购相关规定实施。镇政府通过公开招标方式采购前期服务的，主要流程如下：
(一)集体经济组织完成集体决议
(二)镇城市更新中心编制招引材料
镇城市更新中心收集整理招引方案所需材料，编制公开采购前期服务商的招商公告，内容应包括：
1.采购方案;
2.更新单元相关图纸;
3.服务协议;
4.对有意向参与招引前期服务商的企业资信要求(包括但不限于注册资本、服务经验、企业信用、服务计划书等);
5.其它与前期服务相关的资料。
(三)报批公开采购的招引方案
由镇城市更新中心将招引方案提交镇城市更新评审小组进行受理。镇城市更新评审小组根据招引方案规定的内容整理综合材料后，充分征求镇相关部门意见，各单位需从可行、合规、合理性等方面进行研究，出具纸质意见回复。镇城市更新评审小组审核通过后形成会议纪要，并上报镇党政领导
班子联席会议审议。
(四)实施公开采购
该方案经镇党政领导班子联席会议审议通过后，按政府采购的相关程序进行公开采购。
(五)签订服务协议
由镇政府或委托部门与中标企业签订《服务协议》。
第十三条委托镇下属企业实施，受托企业可自行实施或参照政府采购方式公开选定相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作。受托企业选择参照政府采购方式明确合作方共同推进前期工作的，参照政府采购相关规定推进实施。
第十四条 镇政府授权集体经济组织公开招引前期服务商的，由集体经济组织落实相关工作。大致包括以下步骤：
(一)组织编制公开招引方案(含服务协议)
经城市更新中心复函同意启动工作后，集体经济组织根据相关要求组织编制招引方案(含服务协议)，具体材料包括招引公告、服务协议、相关图纸等。
(二)招引方案审查
集体经济组织将招引方案提交镇城市更新评审小组进行审查。镇城市更新评审小组根据招引方案规定的内容整理综合材料后，充分征求镇相关部门意见，各单位需从可行、合规、合理性等方面进行研究，出具纸质意见回复。镇城市更新评审小组审核通过后形成会议纪要并回复审查意见。
(三)组织集体决议与民主程序审查
招引方案经镇城市更新评审小组审核通过后，集体经济组织按集体资产管理有关规定及组织章程对招引方案进行民主表决，表决通过后在村(社区)财务公开栏公示不少于5日。
公示期满后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决资料、公示及其他相关材料等上报镇农林水务局进行民主程序审查。
(四)报批公开招引方案(含服务协议)
集体决议材料经镇农林水务局审核通过后，由集体经济组织将招引方案(含服务协议)等上报镇党政领导班子联席会议审批;500亩及以上的更新单元报市人民政府审批。
(五)发布招引公告并接受报名
公开招引方案(含服务协议)经镇政府或市人民政府批准后，由集体经济组织向镇农林水务局提出交易申请。
申请资料包括：
1.依规定由镇政府或市人民政府批准公开招引方案的批复文件;
2.拟定的公开招引方案(含服务协议);
3.依权限由集体经济组织股东大会或股东代表会议表决通过公开招引方案(含服务协议)的表决情况记录表;
4.按集体经济组织重大事项审查制度规定提交的其他材料。
镇农林水务局对申请材料的完整性、真实性审查无异议后，按规定受理交易项目、与集体经济组织签订集体资产交易平台交易委托协议、并将交易项目的交易公告在东莞市农村(社区)集体资产管理网及镇政务信息网公开发布，集体经济组织同时应在《东莞日报》及村(社区)财务公开栏发布交易公告。从交易公告发布之日起至报名截止日不得少于15日。
公告发布后，镇集体资产交易平台按照招引公告中明确的报名时间与方式接受意向人的咨询与报名，并审查报名人资格。关于交易流程、报名资格的咨询，镇集体资产交易平台直接答复咨询人;关于交易项目其他内容的咨询，镇集体资产交易平台可商集体经济组织后答复咨询人。
(六)集体决议
报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织按照集体
资产管理相关规定对通过报名资格审查的企业进行民主决策：只有一家符合条件的企业报名，经集体民主决策确认其为前期服务商;有两家或两家以上符合条件的企业报名，若一家企业取得三分之二股东代表票数或二分之一户代表票数的，则确认其为前期服务商;否则，选取投票数较多的前两家企业进行再次投票，再次表决投票数较多的企业确认为前期服务商。
镇农林水务局安排工作人员列席集体经济组织民主决策会议，集体经济组织协助做好录音录像。
(七)集体决议结果公示与审查
集体经济组织将集体决议结果在东莞市农村(社区)集体资产管理网、镇政务信息网、村(社区)财务公开栏进行公示，公示时间不少于5日。
集体经济组织按照集体资产管理相关规定将集体决议材料、公示及相关证明材料等上报镇农林水务局审查，由农林水务局出具审查意见。
(八)签订服务协议
草拟的服务协议须由集体经济组织征询村(社区)法律顾问或法律服务机构意见后，呈送石碣司法分局审查。如属市、镇关于集体资产管理的重大经济事项的，需做好鉴证或公证，并报农林水务局审查。
公示期间无异议或异议处理完毕并经镇农林水务局审查通过后，集体经济组织可与经表决确认入选的单位签订服务协议。服务协议有效期一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，经集体经济组织表决、镇政府或市人民政府审批后可延期。农林水务局按照集体经济组织重大经济合同对服务协议的拟定、签署实施监管。
(九)协议备案与结果公告
服务协议须同时上报农林水务局、城市更新中心备案。集体经济组织需将双方签订的服务协议在村(社区)财务公开栏等进行公告。
第四章 前期服务费用的结算
第十五条 通过政府采购或集体经济组织公开招引前期服务商，可以采用预询价方式确定前期服务费用或底价。
第十六条 前期服务费用按照“谁委托，谁支付”的原则处理，委托双方在服务协议中明确结算标准、结算时点与结算方式等内容。
第十七条 通过政府采购服务方式委托前期服务商的，采购或招标中需明确采购金额、服务内容、服务时间期限，并在协议中明确结算标准。前期工作所产生的各项费用(包含政府及相关部门作为委托、采购或招标主体委托第三方开展的工作费用)全部由前期服务商垫支，经镇财政分局核定后(提供合同、协议、发票等相关资料)，按规定相应列入项目单一主体挂牌招商时政府土地出让收益的货币收益中，确认改造主体后，镇政府收到相关收益后15个工作日内一次性无息支付前期服务商垫付的费用。
第十八条通过集体经济组织以民主决策程序公开招引前期服务商的，集体经济组织支付前期服务商费用需经民主决策后上报镇政府进行重大事项审查。前期服务商在服务期间产生的各项费用全部由服务商先行垫支(包含政府及相关部门、集体经济作为委托、采购或招标主体委托第三方开展的工作费用)，经集体经济组织表决并报镇农林水务局进行重大事项审查后，按规定相应列入项目单一主体挂牌招商时集体分配的货币收益中。确认改造主体后，集体经济组织在收到相关收益后15个工作日内一次性无息支付前期服务商垫付的费用。集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由服务商垫付补偿资金，但拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。
第十九条若项目成功推向单一主体挂牌招商但收购主体在限期内未能完成收购而终止挂牌的或单元搁置的，由镇政府按程序申请扣除不高于保证金的10%用于支付前期服务费用(若不足以支付的，超出部分应由前期服务商自行承担)，具体扣除比例视具体情况在单一主体招商挂牌方案、公告文件和交易须知中明确约定。
第二十条 如项目未能成功推进(包括但不限于拆赔方案出现多次改动以及挂牌招商出现多次流拍，而导致项目无法推进等)，前期服务费用由前期服务商自行承担。
第二十一条 更新单元内涉及的国有建设用地，前期工作相关费用由该不动产权利人按土地面积或其他可单独核算的基数占比分摊。
第五章 实施前期服务工作的内容及要求
第二十二条编报更新单元划定方案。协助政府完成地块的更新单元划定方案，公开招引具有相应资质的第三方单位进行编制，并按照市自然资源局有关工作指引和程序推进，更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，片区面积原则上不超过1500亩。
单元划定方案主要内容包括：
(一)更新单元范围、拆除范围;
(二)更新单元的更新方向、规划用途;
(三)更新单元总建筑规模和各类用途建筑规模的上限值;
(四)公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。
第二十三条核查和确定不动产权益。在开展不动产权益核查工作时，需由有资质的机构进行调查，调查结果须经镇自然资源分局、不动产登记中心审核并加盖公章，具体按照市相关政策要求执行。不动产权益人包括以下三类：
(一)第一类：集体土地所有权人，即集体经济组织;
(二)第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人;
(三)第三类：土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位。经调查，属于上述第一类、第二类的须经自然资源分局审核确认，第三类不动产权益人属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织按规定确认;属于与镇人民政府或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇人民政
府按规定确认。
第二十四条征询不动产权益人意愿。在开展不动产权益人意愿征询工作时，应对更新单元拆除范围内的所有不动产权益人进行意愿征询，并取得其权益土地面积合计占比和权益人数合计占比均达90%以上的书面同意的意见。同意的事项至少包括：
(一)同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围;
(二)同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。
不动产权益人为集体经济组织的，由该集体经济组织按照组织章程召开股东大会或股东代表会议对更新意愿进行集体决议。涉及集体资产物业更新处置、集体土地征收为国有土地的(包括完善历史征地手续、申请转为国有土地)，集体经济组织应同时或在镇党政领导班子联席会议审议挂牌招商方案前，按照组织章程召开股东大会或股东代表会议进行集体决议。
不动产权益人为镇政府或其下属企事业单位的，镇党政领导班子联席会议审议同意单一主体挂牌招商方案即视为同意本条第一款的事项。
第二十五条 拟定拆迁补偿方案。在拟定拆迁补偿方案时，应广泛听取和尊重改造范围内权益人意见，拟定补偿标准并取得该部分权益人的人数80%以上书面同意。
集体经济组织补偿应以物业补偿为主，物业补偿占比原则上不低于60%。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的各类不动产权益的补偿，并列入挂牌底价。
镇人民政府下属企事业单位的土地、房屋等不动产权益价值按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价中的较高者计入挂牌底价，收购主体无需另行提出要约收购。
其他不动产权益人补偿可以根据实际需要，由集体经济组织拟定对其他不动产权益人的拆迁补偿方案，作为收购主体与其他权益人协商的指导标准。
第二十六条确定政府(集体)综合收益。政府(集体)综合收益包括实物性收益和地价款，实物性收益在挂牌招商公告中约定，地价款通过网上竞价确定。
实物性收益包含：
(一)单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用
地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房;
(二)拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。
地价款包含：
(一)政府的土地出让收益;
(二)拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。
“工改商”、“工改居”的，除政府无偿取得的公共设施用地外，政府收益占政府(集体)综合收益起始价的比例不得低于40%，相关实物性收益价值按照《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》的要求计算。
前期服务商根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案以及市城市更新政策相关计算要求,通过镇政府委托有资质的评估机构进行评估出地价款起始价，连同单一主体挂牌招商方案一并上报镇党政班子联席会议集体决策确定。
第二十七条 编报挂牌招商方案。挂牌招商方案主要内容包括：
(一)更新单元概况，包括面积、位置、四至、周边的主要设施(如道路交通、商业网点、公共服务等);
(二)更新单元现状，包括场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等情况;
(三)更新单元划定，包括更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等;
(四)挂牌招商条件，包括报名资格要求、政府(集体)综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求(如拆迁、开工、竣工时
间要求)、成交方的其他责任等;
(五)挂牌招商的可行性分析，如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况。
第六章 部门职责
第二十八条 自然资源分局负责单元内对应地块土地利用总体规划与土地利用现状地类、用地面积与用地权属的核查。
财政分局负责政府采购监督管理，依法履行对政府采购活动的监督管理职责。
农林水务局负责集体经济组织公开招引服务商的监督管理，并按照集体资产管理规定对集体经济组织集体决议与公示材料等进行审查;负责受理交易项目，与集体经济组织签订平台交易协议，公开发布交易公告;接受意向人的咨询和报名;审核报名资格;发布选定服务商的确认结果;接受服务协议备案。
城市更新中心负责指导、组织、管理、完善石碣镇城市更新单元招引前期服务商的工作;负责受理集体经济组织上报的请示与招引方案等材料并组织审查，指导集体经济组织按要求修改完善相关材料并上报镇政府审议;协助完成单元城市更新政策与要求的技术校核;接受服务协议备案。
规划管理所负责完成单元城市更新规划技术指导与校核工作。
第七章 附则
第二十九条本操作指引未尽事宜按照《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(东府〔2018〕102号)、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》与《东莞市农村(社区)集体资产交易办法》(东府办〔2020〕14号)等相关政策执行。
第三十条本操作指引日后若与上级新出的政策文件产生冲突或出现不一致的地方，按新出的政策要求实施，并由镇城市更新中心会同农林水务局负责解释与组织修订。
第三十一条 本操作指引自印发之日起实施，试行三年。
来源：石碣镇党政综合办公室
