根据《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(东府〔2018〕102号)、《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》(东府〔2019〕1号)、《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》(东府〔2020〕24号)等文件精神，为全力推进我镇村级工业园区“工改工”工作，进一步拓展产业发展新空间，促进村级集体经济高质量发展，现制定本实施方案。
一、工作目标
以市大力推动城市更新和镇村工业园改造提升为契机，结合茶山实际，划定1700亩区域作为先行启动区，实施“工改工”连片改造。并逐步建立一套行之有效的“工改工”工作机制，打造“工改工”项目落地标准化模式，为我镇产业转型升级储备更多发展新空间，推动镇村经济实现高质量发展。
二、组织领导
为确保工作顺利推进，成立茶山镇推进村级工业园区“工改工”工作领导小组：
组 长：黄丽香(镇委副书记、镇长)
副组长：阮兆强(镇委委员)
何智斌(镇委委员、纪委书记)
谢少波(镇委委员)
欧仲熙(副镇长)
陈晓炜(副镇长)
袁锦良(副镇长)
成 员：刘德明(城市更新中心)
万景良(自然资源分局)
彭志辉(住建局、规划所)
袁瑞仪(审计办)
钟冠钊(农林水务局)
张银崧(财政分局、资产管理中心)
卢沛韬(司法分局)
余锐强(城管分局)
刘柱华(投资促进中心)
袁暖祥(资产公司)
李昆成(生态环境分局)
袁锡祥(上元村)
陈锦明(茶山村)
袁锦林(下朗村)
袁柏荣(横江村)
刘植彬(增埗村)
卢晃文(卢边村)
罗许怡(寒溪水村)
谢柱成(南社村)
陈效明(塘角村)
叶惠权(京山村)
刘进明(博头村)
刘锋根(冲美村)
陈卢效(粟边村)
刘城钧(刘黄村)
孙达畴(孙屋村)
李锦荣(超朗村)
张妍妍(茶山圩)
袁巧玲(茶溪社区)
领导小组下设工作专班，负责领导小组日常工作。工作专班设在镇城市更新中心，由城市更新中心负责人刘德明兼任工作专班主任，副主任由自然资源分局、住建局、规划所、审计办、农林水务局、财政分局、资产管理中心、司法分局、城管分局、投资促进中心、资产公司、生态环境分局等部门指定一名副职干部担任，成员由自然资源分局、住建局、规划所、审计办、农林水务局、财政分局、资产管理中心、司法分局、城管分局、投资促进中心、资产公司、生态环境分局等部门安排1名业务骨干以及各村(社区)安排分管城市建设的“两委”干部和1名业务骨干组成。
以村为单位，成立片区工作组，驻村镇领导担任该片区工作组组长，村书记担任副组长，村小组组长、分管城市建设“两委”干部及纳入专班的业务骨干等为组员，负责协调项目的推进工作。
三、适用范围
(一)村(组)集体提供土地空间，镇属企业开发建设的镇、村(组)合作改造项目。
(二)村(组)集体自行改造的项目。
(三)村(组)企合作改造的项目(改造后村组集体收益不低于20%)。
(四)改造项目面积和容积率需满足以下要求：
1.改造项目面积不少于30亩;
2. 改造后项目容积率不低于2.0。
四、资金补助
(一)补助对象。镇财政对改造项目给予资金补助，补助对象为村(组)集体经济组织。
(二)补助类型及标准。资金补助分为拆除补助和新建补助。
1.拆除补助以拆除用地面积为核算基础，补助标准为100元/平方米。拆除用地面积按以下两种情形进行核算：
(1)全部拆除的，拆除用地面积以批复的改造方案中载明的改造前用地面积为准;
(2)部分拆除的，按拆除的旧厂房占地面积核算，具体以房屋权属调查表中被拆除建筑物的基底占地面积为准。
上述拆除用地面积应已纳入标图建库，如部分入库的，仅核算入库部分的面积。
2.新建补助以建设用地规划许可证附图载明的容积率及竣工验收备案证书载明的建筑面积为核算基础，补助标准为50元/平方米。
(三)补助金额。改造项目面积30亩，拆除、新建等补助合计总额不超过480万元;每增加30亩，封顶金额增加480万元。
(四)补助资金用途。补助资金用于“工改工”相关工作。
五、镇、村(组)合作模式
(一)合作方式
1.集体土地流转合作方式。集体土地以流转方式出让至镇属企业名下建设的新建物业，镇属企业垫付土地出让金，项目运营由镇属企业负责，租金收入扣除相关管理成本及税费后，村(组)集体享受项目租金收入的30%;或按30%物业享受保底租金，租金每5年递增10%。村(组)集体收到的土地出让金用于抵扣项目享受的租金收入，并按土地款使用相关程序将土地出让金转为租金收入。
2. 委托运营管理合作方式。新建物业权属归村(组)集体所有，由村(组)集体委托镇属企业运营管理，租金收入扣除相关管理成本及税费后，村(组)集体享受项目租金收入的30%;或按30%物业享受保底租金，租金每5年递增10%。
3.物业分割管理合作方式。新建物业权属归村(组)集体所有，物业使用权需要分割管理的，按镇、村(组)7:3比例分配，各自管理物业，各自运营收取物业租金收入。
镇、村(组)合作项目前期服务费用由镇属企业支付，纳入项目改造成本。新建物业的运营收入(包括租金、市级补助、市税收返还)镇、村(组)均按7:3比例分成，特殊情况以“一事一议”的方式报镇领导班子会议审定。
(二)土地及物业使用权整合方式
村(组)集体在改造项目中涉及土地和物业使用权问题的，可由村(组)集体与业主协商解决，主要有以下三种方式：
1. 根据业主原有建筑面积，改造后，原业主仍按原有建筑面积收取剩余年限租金。
2. 以租金保底形式，每月支付剩余年限租金给业主。
3. 由村(组)集体一次性支付剩余年限租金给业主，或由村(组)向镇政府提出申请借款支付，借款在村(组)租金分成部分中偿还。
(三)合作期限
镇、村(组)合作项目合作期为50年，期满后土地及地上建(构)筑物归村(组)所有。
六、资金保障和预算管理
设立“工改工”资金池，资金主要从三方面筹集：
(一)城市更新项目中提取。在城市更新单元镇、村(组)所得地价款中按1:1比例提取：
1. 居商类更新单元，按居商用地供地面积30万元/亩提取;
2. 综合类及产城融合类更新单元，按居商用地供地面积15万元/亩提取。
(二)居商类出让地中提取。通过招拍挂方式出让的居商类净地，按50万元/亩的标准在纯收益中提取(本方案实施前已签订的镇村(组)合作项目除外)。
(三)财政统筹拨付。若以上资金未到位的情况下，由镇财政统筹安排补助资金拨付。
为加快资金支出进度，“工改工”补助项目由镇城市更新中心进行筛选汇总后，纳入年度财政预算。
七、实施步骤
对划定的先行启动区实施严格的规划管控，先行启动区内的“工改工”改造各项工作同步进行。第一年完成政策制定、各权属主体商定改造意向、实施方案编报等各项前期工作;第二年完成实施方案报批、办理控规调整、完善供地手续等工作;第三年实施旧厂房拆迁、完善报建手续、开工建设。
八、约束条件
(一)实施动态调节机制。由工作专班初步划定启动区范围。启动区内，由对应片区工作组及村集体负责，与各权属主体商谈拆赔协议。若1年内完成片区内80%以上权属主体拆赔协议的，工作力度适当往该片区倾斜，优先推动该片区项目落地，增强示范效应;若1年内完成片区内60%权属主体拆赔协议的，将该片区纳入次优先级改造片区，由领导小组审定后，按实际情况，调控该片区的改造计划;若1年内未能完成片区内60%以上权属主体拆赔协议的，即将该片区移出项目库，待条件成熟后再纳入。启动区外，若村集体“工改工”连片(≥30亩)条件成熟，可纳入启动区并享受优惠政策。对启动区的划定实施动态调控，鼓励各村积极推动工业园实施“工改工”。
(二)调控物业续租期限。启动区内集体物业续租，要根据改造进度，上报领导小组审定，最长不超过2年。
九、补助办理
(一)补助对象向镇城市更新中心提交有关证明材料(附件1)和《“工改工”财政补助申请表》(附件2)。
(二)镇城市更新中心审核“工改工”项目审批情况后，转发至镇财政分局，由镇财政分局审核补助金额。
(三)镇财政分局将审核后的《“工改工”财政补助申请表》及有关证明材料上报至镇人民政府审定。
(四)镇人民政府同意后，由镇财政分局将补助资金拨付至补助对象开设的账户。
十、部门职责和监督
(一)镇城市更新中心负责对申报材料进行审核，核定应补助的面积和金额，并编制“工改工”补助年度预算。
(二)镇财政分局负责审核“工改工”补助年度预算，核实补助金额，并拨付补助资金。
(三)集体资产管理机构负责对“工改工”补助资金使用情况进行监管。
(四)各村(组)负责配合相关部门完善“工改工”项目所有手续。在组织表决居商类、综合类、产城融合类更新单元单一主体挂牌招商方案，以及与镇政府合作的居商类净地合作方案时，各村(组)需明确收到的货币补偿、纯收益中提取补助资金，纳入“工改工”资金池。
(五)补助对象应对提交的申请材料的真实性负责，不得弄虚作假，不得骗取补助资金。若发现有弄虚作假，将收回已拨付的补助资金，涉嫌违法违纪的，移交相关部门处理。
十一、工作措施
(一)建立优先保障项目库。对满足条件的项目纳入优先保障项目库，由工作专班在项目审批、规划调整、用地指标、招商引资、项目融资、经营管理等方面，提供“一对一”服务，做到“件件有着落，事事有回音”，确保项目加快推进。
(二)提前介入前期工作。对于纳入优先保障项目库的项目，由工作专班提前了解项目总体情况，并安排专人负责前期报批工作，协助属地村完成片区策划与规划调整、单元划定方案编报、土壤调查、不动产权益核查与确认、征拆补偿方案拟定、前期服务商招引等工作，力争缩短项目周期。
(三)及时协调解决问题。在项目推进过程中遇到堵点问题，由工作专班协调有关职能部门沟通解决。若无法解决的，由工作专班汇总整理上报至领导小组，由镇领导牵头协调解决。
(四)加大宣传培训力度。坚持问题导向，及时总结工作经验，制定科学有效培训内容，强化“工改工”政策宣讲培训，提高镇村干部对政策条文和操作细则的理解和认识，争取群众广泛支持。
十二、附则
(一)本方案由镇城市更新中心、镇财政分局、集体资产管理机构共同解释。
(二)本方案自2022年1月1日起施行，有效期3年。
来源：东莞市茶山镇人民政府
