为进一步优化工业用地生态环境，强化土地集约高效利用，充分盘活存量资源，积极推进全市工业用地“二次创业”转型提升，提高存量工业用地产出效益，促进工业有效投资，为我市“十四五”期间先进制造业重构和重点产业链提升拓展承载空间，现就开展工业园区有机更新促进土地节约集约利用提出如下意见。
一、总体目标
深化“亩均论英雄”理念，聚焦“存量更新、低效整合、产业重塑、生态集约”，大力实施“存量革命”，破瓶颈、补短板、促投资，以存量拓空间，向存量要效益，推进存量工业用地空间优化、用地提容、产业集聚、企业提质。
“十四五”期间力争工业园区有机更新土地15000亩。2021年启动园区内存量改造5000亩，其中启动建设2000亩。重点推进园区内存量改造，新增厂房建筑面积1000万平方米以上，改造区域内平均容积率提升到2.0以上;改造后区块内亩均税收不得低于约定标准(或全市平均水平)，规上企业亩均税收达到35万元/亩以上，增加工业投资300亿元以上。开发区、各镇(街道)打造1-2个特色产业园区，全面提升工业用地产出效率，打造未来工业社区。
二、基本原则
(一)统一规划布局。开发区、各镇(街道)按照现行城市总体规划、土地利用规划、三线一单等要求，结合产业基础再造和产业链提升，对存量老旧工业区块，采取一次性规划、滚动开发、分片分期实施的方式，高起点、高标准、高效率编制“十四五”期间工业园区有机更新规划，通过制造方式创新、企业形态重构、要素资源重组，稳妥有序推进存量工业用地改造提升工作，提升优势产业竞争力。
(二)统一产业定位。开发区、各镇(街道)结合区域产业优势，围绕“1+3+1+X”产业导向，统筹考虑产业布局、环境容量、企业现状等因素，重点培育形成2-3个细分主导产业，推进产业链强链、延链、补链工程，着力把存量更新区块建设成为主导产业集聚和产业链延伸拓展的特色基地。
(三)统一连片改造。强化统筹谋划，以连片改造为主、企业规模化“零土地”技改为辅的方式，开发区、各镇(街道)对辖区内存量企业情况进行全面梳理，明确改造路径，按优化转型、改造提升、整治清退三种类型进行综合施策分类处置。对符合产业发展导向的优质项目，在符合一定条件和统一规划前提下，可参与该地块改造更新;对产出与要素资源占用不匹配的企业，采用要素资源回购、等价置换、优质项目导入受让等方式优化提升;对不符合产业发展导向、低散乱、环境影响大、矛盾问题多的企业建立清单制，严控项目准入和自行转让，加快清理退出。
(四)统一招商准入。对于存量改造区块项目导入要制定统一“双招双引”计划，吸引产业链相关企业，形成集聚效应，打造产业集聚、定位鲜明、配套完善、功能完备的特色产业园区，不断提升园区产业集中度和辨识度。按照投资管理要求，严格落实能耗、安全、环保、质量等项目准入标准、规范企业承诺和退出机制，实现集聚集群式发展。
(五)统一管理服务。在实施工业园区有机更新的同时，开发区、各镇(街道)同步制定建设未来工业社区规划，以要素集中、产业集群为方向，融入城市生活元素，促进创新能力提升和配套服务体系完善，打造主导产业集聚、开发集约、智能智造、智慧管理、生态多元、社交活跃的创新型产业生态群。
三、主要模式
(一)政府主导连片改造。单个区块连片改造面积原则上不小于100亩，由开发区、各镇(街道)作为整体规划布局，通过政企合作，鼓励国有企业、民营企业、村集体等多元化资本参与园区存量工业用地更新建设及运营管理。通过连片区块内企业自行拆除改造、整治腾退、“退二优二”、等价置换、改造建设小微企业园等形式对存量工业用地进行内涵式挖潜、集约化利用、规范化流转、优质项目导入、创新生态管理。
(二)企业规模化“零土地”技改。对无法纳入连片改造区块的企业，鼓励利用自有建设用地提升容积率实施改扩建向空间要地。实施改造宗地面积原则上不少于10亩、改造后容积率达到2.0以上。
四、操作管理流程
(一)方案编制联审。开发区、各镇(街道)根据本地实际，对实施连片改造区块编制方案，并提交工业园区有机更新工作领导小组办公室。企业规模化“零土地”技改，由企业编制改造项目可行性方案提交工业园区有机更新工作领导小组办公室。工业园区有机更新工作领导小组办公室组织相关职能部门成立联审小组，会审改造开发方案，经评审通过后列入市级工业园区有机更新改造项目，落实推进措施，享受本意见相关政策。
(二)建设项目评估准入。对连片改造区块内“退二优二”、改造建设小微企业园、企业“零土地”技改等建设项目、导入优质项目经工业项目前评估领导小组评估，通过评估后列入存量更新项目库，按照项目投资履约监管协议约定加快项目推进。
(三)强化低效用地常态化监管。经信局、自然资源和规划局、开发区、各镇(街道)联合开展低效用地专项清查，建立数据库，动态更新，落实监管。对列入低效用地、“两高一低”数据库企业及工业用地，列入重点监管排查对象，依法依规加大整治提升力度，形成工作合力，禁止私自转让，限期消除闲置和违约开竣工等低效状态。自然资源和规划、市场监管、税务、法院等主管部门要加强对涉地企业土地二级市场交易、股权转让、司法拍卖过程的协同监管，实施项目必须符合产业政策导向，明确导入产业履约监管要求。
(四)加强导入项目履约管理。存量更新改造及导入项目经市工业项目前评估领导小组评估,收回重新出让土地签订用地监管协议，“零土地”技改项目签订项目投资履约协议，投资主体需在合同中明确产业定位、投资强度、亩均产值、亩均税收及违约责任等方面的内容，各主体要根据约定指标进行全过程跟踪监管，对未能按投资合同约定进行履约，或履约不到位的企业，按合同规定承担违约责任，并纳入后续项目准入、亩均绩效评价信用管理体系，严防退低进低，保障工业用地流转后的导入产业质量。对于享受园区有机更新放宽规划条件政策的建设项目，未达约定投入产出等指标要求的，企业应承担相应违约责任。
五、政策措施
(一)简化项目审批
1.简化遗留问题处置。按照“同步备案、同步整改、同步验收”的原则，对纳入存量改造更新项目的企业存在原有项目手续不完善、违章搭建、开竣工违约责任等历史问题的，允许在提交整改方案并承诺补办手续整改到位的前提下，进一步简化处置程序、优化处置方式允许企业同步实施存量改造更新项目。(责任单位：自然资源和规划局、建设局、综合行政执法局、消防救援大队、美丽城镇办<“三改一拆”办>)
2.简化区域项目审批。建立园区内存量改造更新项目库，加强项目跟踪服务。对参与存量更新企业优先申报产业配套的延链补链项目，简化规划建设、用地、消防、能源、环保等手续。对符合条件的更新改造项目实行降级审批或承诺备案制，全面提高审批效率。(责任单位：发改局、经信局、自然资源和规划局、建设局、水利局、生态环境局桐乡分局、政务数据办)
(二)鼓励集中连片改造
3.推进零星土地整合归宗。鼓励相邻企业跨宗地实施整合更新，宗地终止时间按最长宗地计算，按最长年限补缴土地出让金。有机更新地块周边的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并开发。单宗零星用地的面积不超过3亩，且累计面积不超过再开发项目用地总面积10%，涉及新增用地计划指标的，市级给予专项保障。(责任单位：自然资源和规划局)
4.允许非生产性用房合并计算。工业用地集中连片再开发允许打破原有权属界线，适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施，面积可以合并计算。(责任单位：自然资源和规划局)
5.允许重新约定出让年限。对于经依法依规批准可以协议方式办理供地手续的集中连片开发项目，可以重新约定土地出让年限，在法律规定的最高年限范围内确定，补缴批准改变时新土地使用条件下相应年限与原土地使用条件下相应年限地价总额的差额。(责任单位：自然资源和规划局)
6.存量盘活指标奖励。对存量连片改造成效好、集约用地效率高的项目，依据相关规定对盘活的存量建设用地，按上级部门核拨对应的用地奖励指标或对应的指标费奖励给项目所在开发区、镇(街道)。(责任单位：自然资源和规划局)
(三)放宽规划条件
7.鼓励提升容积率。鼓励改造区块提高用地容积率和建筑高度，建设“垂直工厂”和“空中园区”。对符合现行规划的一般工业投资项目，容积率不再设定上限指标，除纯设备技改外的项目，容积率下限一般不得低于2.0，使用特殊工艺的工业用地容积率可根据实际情况确定。对改造后容积率超过3.5且亩均税收超过评估准入规定标准的，设备投资比例可适当放宽。(责任单位：自然资源和规划局、经信局)
8.降低车位配建要求。对纳入存量更新项目，改造后容积率超过3.5的，在充分满足企业自身机动车泊位需求的基础上，酌情放宽停车位(含立体智能停车库)配建标准。(责任单位：自然资源和规划局、建设局)
9.放宽建筑密度高度。在满足公共绿地配建的前提下，绿化率原则上不再设定下限指标;在满足航空管制要求和灭火救援能力等前提下，建筑高度不再设定上限指标;在符合消防规范及机动车停车泊位的前提下，建筑密度不作要求。(责任单位：自然资源和规划局、建设局、消防救援大队)
10.提升用地配套功能。对低效工业用地再开发用于创新型产业发展的，非生产性用房用地面积不超过工业项目总用地面积的15%、非生产性用房计容建筑面积不超过建筑总计容面积的30%。需要调整容积率、建筑高度等指标的，可按现行一般工业项目用地指标调整政策调整用地指标，不再补缴土地价款。(责任单位：自然资源和规划局)
(四)优化要素配置
11.允许带条件转让。纳入存量更新建设项目(原则上要求企业规模化“零土地”技改50亩以上)，在厂房容积率、亩均产值、亩均税收和投资强度等指标达到约定或规定标准，经验收认定后，允许带条件采取先租后让方式，对改扩建后建筑面积除配套设施以外物业最高50%可部分转让。(责任单位：发改局、经信局、自然资源和规划局、建设局)
12.深化实施差别化政策。进一步明确税收、用地、用能、用水、排污、创新、金融、财政等资源要素供给价格和供给方式，深化落实差别化政策，引导更多生产要素向高质量发展主体集聚，形成倒逼低效企业转型升级动力。对不积极采取措施导致未能按期达到提升目标的、在规定时间内拒不配合改造提升的低效用地企业，绩效评价降为D档。对实施存量改造影响生产经营的企业，在改造建设期内参与评价但免于执行惩罚性差别化政策。改造前企业绩效评价为B类以上，由于改造而降级别的企业，仍予以享受改造前的奖励政策。(责任单位：发改局、经信局、科技局、自然资源和规划局、生态环境局桐乡分局、税务局、金融发展服务中心、水务集团、供电公司、人民银行、银保监组)
(五)财税金融支持
13.实行一定年限财政扶持政策。“十四五”期间对列入连片更新区块的项目，从项目开工年度起，结合每一轮市镇两级财政管理体制，对实施区域内的企业，实行相应的财政扶持政策。在扶持期间，项目实施区域内企业生产经营所缴纳增值税、企业所得税地方留成的超基数部分(以更新改造前三年平均数为基数)，全额奖励给所在开发区、镇(街道)统筹用于对企业的奖励，具体奖励标准由开发区、各镇(街道)自定。(责任单位：财政局、税务局、开发区、各镇<街道>)
14.征收补偿税收支持。土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为予以税收支持。对因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权的行为予以税收支持。(责任单位：税务局)
15.加强金融信贷支持。鼓励银行、担保公司创新金融服务，对有机更新项目创新金融产品，进一步提高授信额度和延长贷款期限，优化融资服务。(责任单位：金融发展服务中心)
六、工作保障
(一)加强组织领导。建立桐乡市工业园区有机更新工作领导小组，由市长任组长，分管市领导任副组长，法院、宣传部、发改局、经信局、科技局、财政局、自然资源和规划局、建设局、水利局、商务局、应急管理局、统计局、市场监管局、综合行政执法局、生态环境局桐乡分局、金融发展服务中心、政务数据办、消防救援大队、美丽城镇办(“三改一拆”办)、水务集团、税务局、供电公司等单位为成员单位。领导小组办公室设在经信局，经信局主要负责人任办公室主任，负责全市工业园区有机更新项目联审、协调推进、措施落实、重大问题会商等职责。开发区、各镇(街道)要切实加强对工业园区有机更新工作的组织领导和统筹协调，成立工作专班，有效推进此项工作有序有力，确保任务全面完成。
(二)细化工作方案。各成员单位要围绕举措明确工作目标，完善工作机制，按照“工业园区有机更新‘1+8’操作实施细则责任清单”细化操作细则。开发区、各镇(街道)要按照任务，结合自身实际，制定相应的实施方案和工作时间表，细化分解任务，落实推进，同时要负责全面收集梳理存量工业用地改造更新项目信息，把好项目初审关，为企业提供全过程代办服务。
(三)强化督考激励。构建目标明确、结构合理的考核指标体系，探索实行年终考核和动态考核相结合的灵活督查考核和激励机制。工业园区有机更新工作领导小组办公室要及时收集梳理基层工作推进中的困难和问题，建立定期会商和问题清单集中交办制，每月通报督查工业园区有机更新工作任务完成情况和部门问题解决反馈情况。定期召开现场推进会，对存量改造更新、未来工业社区建设工作中主动作为、创新驱动、成效明显的主体，及时总结推广成功经验与做法，推进优秀案例复制推广。
(四)营造良好工作氛围。充分发挥新闻媒体的舆论导向作用，及时宣传报道各主体、相关职能部门在推进实施工业园区有机更新、促进区域产业优势重构方面的工作方案与政策措施，加大对各主体在调整优化产业结构，提高土地集约利用水平等方面取得成效的宣传力度，统一各方面思想和共识，努力营造良好工作氛围和社会氛围。
本实施意见有效期两年：自2021年8月1日-2023年12月31日止。
来源：桐乡市人民政府
